“一铺毁三代”?错啦,真正的“钱景”在这里!

日期: 2020-06-28
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俗话说“一铺养三代”。多年来,商铺投资一直受到许多人的追捧。为什么商铺能成为多数人投资的首选?前不久,央行出了一份调研报《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。


报告中有些结论则与一般的认知有出入。比如,车子的豪华与否,住房套数的多少,普遍被认为是拉开财富差距的重要因素。报告却显示,城镇居民家庭拥有的住房数量越多,其家庭资产中住房资产的占比反而越低。商铺及厂房等经营性资产才是家庭资产差距大的重要原因!

 

“一铺毁三代”?错啦,真正的“钱景”在这里!


有钱人为什么喜欢买商铺、厂房、写字楼等经营性资产?未来还能不能买?怎样的商铺、写字楼等受到他们的青睐?

“一铺毁三代”?错啦,真正的“钱景”在这里!

根据央行的报告,在受调查家庭中,15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产,这些家庭的经营性资产均值为257.5万元,占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元,是没有经营性资产家庭的3.4倍。


家庭总资产越多,经营性资产的拥有率越高,经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序,资产最高10%的家庭中,近半数的家庭拥有经营性资产,这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%;而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产。


为何富人喜欢买商铺等经营性资产?原因主要有以下几点:


▍限购限贷等调控下,无法大量购买住宅,只能投资商办


2011年,数据如下:


城市家庭平均资产为247.60万元

城市家庭资产的中值为40.5万元

中国家庭自有住房拥有率为89.68%


2019年,数据如下:


城镇家庭平均资产317.9万元

城镇家庭资产的中值为141万元

中国家庭自有住房拥有率为96%


我们知道,平均数是很具有欺骗性的,相比之下,中位数更能反映真实情况。9年间,城镇居民家庭平均资产只增长了28%,中位数却增长了248%!平均数从中位数的6倍多,缩小到了只有2倍多。


考虑到住房占了城镇居民资产的7成,而且,越是资产少的家庭,住房占其总资产的比例越大。我们不难得出这样的结论:城镇化和住房价格的上涨,推动了大多数城镇居民家庭资产的增长。


那为什么有钱人家庭资产的增速反而较慢呢?因为其不能无限加杠杆。


假设你2009年买入100万元的房子,首付3成,贷款70万元,房价按照每年增长30万元的速度逐年递增。最初几年,回报率非常高,可是随着时间延长,你的年复合收益就没有那么高了。为啥?因为,随着时间的推移,你的杠杆率越来越低——你的负债并不能跟你的财富同步增长,使得你的回报越来越慢。


只有让负债与财富的增幅保持一致,你才能享受到最大的财富增幅,但是即便你付得起首付还得起月供,也没办法那样做,因为调控——限购限贷等。


“一铺毁三代”?错啦,真正的“钱景”在这里!

▲来源:明源地产研究院


富人有钱可以买更多住宅,放更大杠杆,但是政策不允许。只能转而买商办,因为商办基本不限购。


▍商办能够提供稳定的现金流,且租金回报率远高于住宅


在很长一段时间里,商办,特别是商铺的收益率本身也不错。以至于一直有“一铺养三代”的说法。


为啥?因为那个时候商品住宅供不应求。住宅以外的各种商品同样处于短缺的状态,基本上处于生产出来就能卖掉的状态,商铺自然值钱。


特别是地段好的商铺,人流量大,人流量那就是钱。


与此同时商铺本身也会不断增值。


而且,投资商办还有很大的灵活性。可以买来出租,也可以自用。大多数投资产品,主要通过增值获得收益。商办的收益则广泛得多:可以等待增值后转手赚取差价,可以出租赚取稳定租金收益(下文还会详细谈到),还可以自用。近年来,一些企业老板就后悔当年没买几层写字楼,现在每年要付出巨额的费用租赁办公室。


▍商用不动产的定价逻辑是“以租金定价”,比住宅更合理


住宅和商办的定价逻辑不同,商业不动产的毛租金回报率在5%左右,远高于住宅(约2%)。


而且,商业不动产是“以租金定价”,住宅是按“稀缺性”定价。相比之下,商业不动产较理性。


虽然投资商办物业,能用到的杠杆倍数比住宅要低得多,但由于价格合理、收益率不错,能产生稳定的现金流,既有助于增加抗风险的能力,还能抓住其他随时冒出来的投资机会。

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近年来,一铺毁三代的说法渐渐多了起来。写字楼、购物中心等越来越多,特别这次疫情之后,人们发现,各地的写字楼空置率创新高,购物中心也还没有恢复疫情前的人流量。


而且,这次疫情强化了人们线上消费、办公的习惯。不少人都认为,未来办公、购物的场景都会发生不小的改变。那么商办还有投资价值吗?


写字楼市场是反映产业与经济发展的晴雨表。如果和自己比,过去几年我国经济增速确实有所回落。但,放眼全球,即便是面对疫情冲击,中国的经济增速依然是鹤立鸡群的。而且,IMF(国际货币基金组织)的最近报告预测,中国将引领2021年全球经济增长。


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▲来源:高力国际


第三产业的占比越高,商务办公楼的需求越大。目前,典型发达国家第三产业就业人数的占比普遍都在70%左右,高的80%多。具体到发达国家的城市,目前在伦敦、纽约的产业结构中,第三产业产值的占比超过90%。


购物中心、社区商铺等同样如此。


截至2019年底,全国已开业的8万平方米以上的购物中心近2000座,预计到2025年底共会达到3500座左右。如果不分面积大小,全部购物中心更是已达8000座。


跟写字楼的原因有点类似。仅从数量上看,购物中心似乎已经过剩,但从融入当地市场和满足人们美好生活来看却还远远不够。

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▲来源:明源地产研究院根据公开资料整理


至于社区商业,疫情后更是迎来新的发展机遇。


最近,公募REITs试点的横空出世,中国房地产市场存量规模大,基建投资支出多,都为发展REITs市场奠定了较好的基础,中国发展REITs市场的“原材料”较为充足,从投资者的角度看,REITs号称是股、债、现金之外的“第四类资产”,具有较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势。


在房住不炒和地方隐性债务受限背景下,高收益资产稀缺的时代已经到来,REITs产品有可能成为投资者青睐的重要对象。按照美国等经验看,在成熟的REITs市场中,租赁、写字楼、商场等可能是主流品种,加上中国房地产和基建规模庞大,理想情况下REITs市场规模可能达到GDP的5%,根据2019年GDP为99万亿测算,REITs规模将接近5万亿。从另一个角度看,中国不动产市场的规模发展空间看似应超过美国。


公募REITs试点更是给商用不动产的投资增加了巨大的想象空间。一旦将试点拓展到商办物业,意味着普罗大众也可以通过购买REITs,间接投资商办了。


市面上的商铺千千万,如何才能选好商铺?选对自己的经营性资产,让财富翻倍?


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